1月24日-1月25日，嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱：嘉實物美消費REIT)開啓申購，認購價格爲2.383元，最低認購金額1000元，嘉實基金管理有限公司爲其基金管理人，基金託管人爲北京銀行。 嘉實物美消費REIT主要資產投資於基礎設施資產支持證券並持有其全部份額，通過基礎設施資產支持證券、SPV公司、項目公司等載體穿透取得基礎設施項目的完全所有權或經營權利。該基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的，通過獲取基礎設施項目運營收益並提升基礎設施項目的價值，爭取爲投資者提供穩定的收益分配和可持續、長期增值回報。 據悉，嘉實物美消費REIT的運營管理機構爲物美商業，該基金基礎設施資產包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，總建築面積77894.28平方米，當期目標不動產評估值總額和淨額均爲10.02億元。基礎設施資產截至2023年6月末的基本信息如下： 截至2023年6月30日，該基金基礎設施項目在執行租約共109個，其中大成項目14個，玉蜓橋項目39個，華天項目29個，德勝門項目27個;共涉及租戶94個。業態分佈上，截至2023年6月30日，基礎設施項目租戶業態主要包括超市類、餐飲食品類、醫療健康類、服飾家居類、金融類、美妝類等，行業分散度較好，經營風險較爲分散。其中，超市類租戶租賃面積佔比最大，其次則是餐飲食品類、醫療健康類租戶。 2020年、2021年、2022年、2023年1-6月，大成項目營收分別約3764.29萬元、494.93萬元、929.07萬元、951.44萬元。基礎設施項目運營情況數據如下表所示： 招募說明書中稱，大成項目2021年度營業收入下降主要系某外部大租戶提前退租和宏觀經濟影響所致。其他三個項目的經營整體比較穩定，2022年的經營性淨現金流出現小幅下滑，主要是由於宏觀經濟影響導致的出租率較低。2023年，招商團隊積極開展招租，2023上半年的經營性淨現金流出現明顯回升。截至2023年6月30日，玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目的出租率分別爲93.84%、90.55%和92.15%。綜上，隨着出租率的回升和企穩，預計四個基礎設施項目後續營業收入及收益也將出現平穩的上升。 需要注意的是，招募說明書提示需注意城市規劃及基礎設施項目周邊便利設施等發生變化的風險。城市的發展伴隨着商圈的擴張和佈局的演變，隨着城市規劃的調整，原有城市核心商圈可能會隨之遷移，也可能呈現多商圈格局。同時，消費基礎設施項目的穩定運營亦依賴項目周邊的社會化便利設施，譬如周邊社區、辦公樓、交通條件、教育、醫療等，若前述社會化便利設施調整或升級，導致無法繼續提供相應服務，則會對消費基礎設施項目帶來不利影響，降低消費基礎設施項目在所在區域商圈的吸引力，對項目運營帶來較大壓力。