3月12日，“華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金”（以下簡稱：華夏金茂商業REIT，交易代碼：508017）在上海證券交易所正式掛牌上市，項目基金管理人爲華夏基金管理有限公司，基金託管人爲中國銀行股份有限公司，基金份額總額爲4億份，該基金採用封閉式運作方式，存續期爲30年，爲國內首批上市的消費基礎設施公募REITs。 （華夏金茂商業REIT在上海證券交易所掛牌上市） 優質底層資產，前景受市場看好 從資本市場看，高成長性的優質底層資產，更受投資者青睞。 華夏金茂商業REIT的首發基礎設施資產爲長沙覽秀城項目，坐落於中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建築面積約10萬平方米，2016年底開業至今已持續穩定運營7年，爲消費者提供了優質的服務體驗和豐富的消費樂趣。作爲中國金茂傾力打造的首個覽秀城項目，長沙覽秀城是金茂商業覽秀城產品體系內運營最爲成熟的標杆購物中心。 （長沙覽秀城位於長沙核心商圈） 據基金招募說明書顯示，截至2023 年 6 月末長沙覽秀城出租率均高於競品物業，且爲梅溪湖商圈出租率最高的商業物業。同時，標的資產中的諸多商戶如星聚匯 KTV、費大廚、海底撈、沃爾瑪等在區域內業績領先。2020-2022 年及 2023 年 1-6 月，長沙覽秀城實現商品銷售額分別爲 4.89 億元、5.86 億元、7.23 億元及 4.29 億元，在梅溪湖板塊排名前列，租售比分別爲 9.75%、10.13%、8.31%及 9.04%，月銷售坪效近 1,200 元/平方米。 （長沙覽秀城引入多個知名品牌） 佔位高能級稀缺商圈，長沙覽秀城擁有堅實而強勁的消費基礎。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1,000餘萬人次。2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年複合增長率爲25.47%，日均客流量年複合增長率爲15.57%，處於高速增長期。此外，在優勢區位、優質客羣以及堅實消費基礎的加持下，長沙覽秀城7年來保持了接近滿租的高速發展態勢。 這表明，項目保持着高速增長態勢的同時具備優秀的扛波動能力和經營韌性，有能力實現跨週期增長，爲投資人提供了穩定和具有增長潛力的收益想象空間。 隨着公募REITs市場趨於成熟，長沙覽秀城這類兼備“運營前景明朗、投資回報長期穩定、管理團隊專業”等特點的優質資產，長期配置價值正日益顯現。 優質底盤，爲未來擴募提供更多可能 華夏金茂商業REIT的原始權益人上海興秀茂商業管理有限公司，爲中國金茂推進公募REITs過程中新設立的商業資產獨立持有平臺。 作爲資本市場高信譽度央企、國內領先的城市運營商，中國金茂依靠豐富的資產儲備、紮實的運營能力，重點打造了“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，此外，金茂商業在武漢、杭州等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建，本次華夏金茂商業REIT的淨回收資金也將繼續用於消費基礎設施的投資建設工作，表明中國金茂持續致力於爲“促消費，穩增長”的工作，通過金融創新，積極踐行金融服務實體經濟，擔負起爲消費者提供更爲優質的消費場景和消費條件的重要任務。 （長沙覽秀城人頭攢動） 值得一提的是，此次華夏金茂商業REIT的上市，處在市場良性發展、彰顯韌性的節點之上。從2022年至今，市場從初期的非理性上漲到震盪下行，再到近期的企穩回升，基本走過了一個完整的市場化過程。市場各方經歷了再教育、再認識的過程，均衡機制的韌性得到增強，爲後續市場的建設創造了有利環境。 從理念和認識層面來看，市場對於REITs的權益屬性、證券定位、完善投資端生態、信息披露等基本問題，逐步形成共識，市場化機制逐步建立。在融資端，市場開始從重融資向投融資並重轉變，企業方更爲重視項目質量，資產估值更爲謹慎。同時，投資端的過熱打新趨勢退去，正向理性投資積極轉變。打新投資者比例明顯下降，投資者更爲關注新券質地和價值，新券定價更加合理均衡。REITs產品權益屬性已初步形成共識，主要投資者已調整了止損線等風控指標安排、持有策略。此外，運行端也出現了諸多積極變化，並逐步從傳統基金管理到產融結合轉變，更加發揮企業方主導作用，更加重視信息披露和運營效率提升，更加重視投資者關係維護。監管各方也更加重視一二級市場聯東和投融資協同發展，堅持推動項目常態化發行，同時聚焦長期資金引入、加強對資產質量、運營管理的穿透式監管。 因此，隨着REITs市場的不斷完善和常態化發行，公募REITs正迎來新的發展良機。未來，中國金茂將繼續通過精細化的運營管理和豐富的底層資產儲備進一步打造和完善公募REITs平臺，持續做好基礎設施資產的運營管理工作，挖掘資產潛力，爲投資者創造更多價值，助力公募REITs市場高質量發展。