保德信房地產亞太區主管Benett Theseira他指出，2022年下半年全球利率飆升觸發房地產價值大重置，對投資者和貸款人產生不同的影響。然而，隨着利率見頂及通脹開始降溫，市場終於迎來轉機。亞太區房地產市場於2024年有望步入復甦軌道，主要受穩定的資本價值和收益回報支撐。 他表示，人口結構、數碼化轉型和脫碳等結構性增長正在持續改變房地產各領域和地區的用家需求。從週期性角度來看，隨着當前的週期和價格回調進入穩定階段，目前亞太區部分市場的入市價位及租金增長潛力頗爲吸引。此外，企業融資方式持續從受到嚴格規管的傳統銀行主導融資轉向私人市場融資，爲房地產債投資者創造新的機遇。 亞太區市場多元化，是全球最具韌性的地區之一。區內各市場的回調步伐不一，因而帶來相當吸引的投資機會。展望未來，租金增長將成爲推動市場復甦的主要動力，資本化率壓縮的日子告一段落。然而，各主要地區及領域的增長動力各異，復甦步伐不一。整體而言，全球房地產價值由高位至低位預計跌幅將約30%。亞洲區(日本除外)的跌幅相對溫和，介乎10%至20%，而歐洲則可能面臨近40%的跌幅。 在亞太區(日本除外)市場，利率上升和資本化率擴大對資產定價造成壓力，在澳洲及韓國等地尤爲明顯，預期這些市場將在未來12個月回穩向好。相反，日本持續的低利率環境在過去兩年爲房地產價格提供支持，並壓縮了資本化率。收益率差距穩健和市場靠穩，日本仍爲吸引的投資市場。然而，市場預期借貸成本將小幅上升，對資產價格的前景造成壓力。 對於長期投資者而言，當前大部分亞太區市場開始現吸引力，在低迷的經濟環境下週期性機會亦陸續浮現。儘管全球寫字樓領域面臨不利因素，悉尼、首爾和新加坡的寫字樓市場前景樂觀，但投資者宜對日本和中國市場保持謹慎。旅遊業復甦將爲酒店業和零售商鋪帶來有利影響，尤其是東京和大阪。 過去12至18個月，許多機構投資者從市場錯配及利率急升中看到入市良機，通過配置房地產債務使投資組合更多元化。債務可提供下行保護，故在不確定時期的表現通常優於其他資產類別，當前環境便是有力的例證。更嚴格的銀行監管和較低的槓桿往往提供吸引的入市機會，而利率和貸款利差的上升可帶來更高的回報。 目前，亞太區的非銀行貸款市場仍遠遠落後於美國和歐洲，但在近期貸款標準提高的利好因素下正加快增長。監管限制提高了對銀行貸款的資本要求，此舉將導致緩衝資金增加，使銀行將更謹慎處理商業房地產貸款，同時亦使非銀行貸款機構可爲有資金需求的項目提供融資。 在高收益房地產債券領域，大部分亞洲發達市場的銀行放貸仍具明顯的競爭力，相反澳洲非銀行貸款市場投資機會較吸引。澳洲銀行目前面臨監管機構的壓力，要求減少對房地產的投資，尤其是風險較高的資產和項目，加上房地產貸款資金池不斷擴大，因此進一步帶動非銀行貸款的趨勢。不過，投資者仍需謹慎挑選，尤其是寫字樓和住宅開發項目，宜專注於優質資產與管理良好，有望於整個週期內持續備受租戶及買家青睞的項目。 此外，Benett Theseira還指出，近年私募另類資產包括房地產和私募信貸在內，在各資產類別中增長最快。私募另類資產在傳統上屬於機構投資的資產類別，但目前日益備受私人財富投資者追捧，因爲更多投資者轉投另類資產以追求投資組合多元化，同時提高經風險調整後的回報。希望涉獵數據中心等增長潛力龐大但入市門檻較高的行業的投資者尤其如此。如今，非機構投資者只能通過房地產投資信託基金(REITs)，或者由資深主動型基金經理管理的特定私募基金才能投資相關機會。 儘管房地產價值大調整造成了若干短期挑戰，但對於尋找入市良機的長期投資者而言，情況即將迎來轉機。隨着加息週期結束，投資者不妨順應長期趨勢重新部署。此外，爲應對持續的市場挑戰，同時把握即將到來的復甦機遇，建立一個股債兼具的多元化房地產投資組合，將可降低波動並提高經風險調整後回報。