智通財經APP獲悉，4月24日，團結香港基金髮表《香港房屋趨勢導航2025》報告，針對最新供應趨勢及市場熱話提供最新分析。未來五年，私人住宅和公營房屋的年均落成量分別將達到17,100及37,700個單位，足達《長遠房屋策略》(《長策》)目標。因應私樓賣地市場疲弱，當局應續精簡審批簡化地契。公營房屋供應趨向樂觀，輪候時間達標在望，但新挑戰在於控制建築成本。資助房屋雖與私樓樓價重疊擴大，但潛在競爭並不顯着，未來更可對促進公屋流轉發揮更大作用。

報告預測，未來五年私人住宅供應將呈現“先高後低”現象。2025至2029年每年平均落成約17,100個單位，但更多落在2025和2026年，達到每年約20,000個單位，並於2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位。而2030至2034年的第二個五年期間，年均落成量應介於15,400至19,900個單位之間。

私人住宅發展週期各階段正在明顯放緩，目前賣地市場被保守氛圍籠罩。2024 年獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工數量、以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在持續減少。基本面疲弱，加上規避發展風險意識增加，自2022/23年度以來成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。

報告對2011至2020年間招標並已完成發展週期的超過100幅官地進行分析，發現近年發展時長延長了33%，而發展時長當中逾半時間(57%)涉及到施工前與施工後階段。地盤複雜性和興建公共設施要求，可能是導致這兩個發展時長大幅延長的原因。因此，報告促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。

報告指出，公營房屋落成量正步入“收成期”。預計2025/26至2029/30年度期間，單靠傳統公營房屋年均32,100個單位，已超越《長策》30,800個單位目標，爲《長策》2014年公佈以來首次發生。加上簡約公屋正在穩步推進，未來五年公營房屋每年平均落成量將達到37,700個單位。

過去“頭輕尾重”供應問題正在緩解，公屋綜合輪候時間將維持下降趨勢。分析顯示當局正在《長策》目標之上建立更穩健供應緩衝，即使計及可能出現潛在延誤，預計未來十年傳統公營房屋落成量仍將高出《長策》目標約 7%至 31%，但要在2026/27年度前達成 4.5年輪候時間目標，30,000個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

儘管公營房屋供應前景趨向樂觀，背後的成本也正在浮現。預計未來四年香港房屋委員會的年度建築開支將增加73%。考慮到未來有一定供應緩衝提供空間，報告建議當局應重新檢視“插針樓”和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。

報告留意到，隨着樓價自2021年從高位回落，資助房屋與私人住宅的樓價重疊範圍擴大到100至500萬港元之間。然而，2024年實際上只有3%私人住宅成交的樓價落入100至300萬港元之間，這個樓價區間內與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在。

至於介於300至500萬港元的資助房屋單位，較爲容易受私人房屋市場潛在競爭的影響。其對應潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數，但也僅佔全港住戶數約18%，對於這個組別以下的其他中低收入家庭來說，資助房屋仍是其置業首選，反映資助房屋續存的必要性。

數據反映資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。回收單位在過去兩年已成公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力。目前超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，估計潛在回收單位數量可達338,100個，然而目前二手市場供求錯配顯着。報告建議未來興建更大面積單位，以促進換樓鏈和提升流轉率。

團結香港基金總裁李正儀博士指出，“香港房屋市場目前正在風浪中航行，受到高利率、高建築成本，和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守，出現悲觀情緒和輿論也是不難理解。然而，我們須盡力避免這樣的悲觀想法變成現實。特別是在經濟波動的背景下，土地房屋策略更需具前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應對挑戰。因此，我們會繼續提供以事實和數據爲基礎的研究分析，讓公衆有更深入的瞭解，並在挑戰中與社會各界一齊前行。”

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，“私人住宅發展週期各個階段都出現明顯放緩，預示未來落成量將逐步回落。而發展週期延長，加上其他不利因素，導致了近年賣地市場的沉寂，尤其因要處理施工前後階段中出現的複雜條件而增加發展時長，令資金被綁定的時間要明顯長於實際施工時長。隨之增加的發展風險減低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。儘管市場會進行自我調節，當局也應繼續精簡審批程序，簡化地契條款。”

團結香港基金土地及房屋研究主管樑躍昊認爲，“雖然公營房屋落成量即將迎來收成期，但也需繼續應對潛在挑戰。面對未來數年急速膨脹的建築開支，當局應對成本效益進行檢討，以控制項目成本。而即使資助房屋和私樓樓價重疊範圍有所擴大，但客源競爭仍然有限，且其協助中低收入家庭自置居所的功用續存。然而，近年大部分新落成資助房屋單位的面積都較細，與公屋住戶偏好並不匹配，我們希望即將落成的資助房屋單位面積能重拾上升趨勢。”