智通財經APP獲悉，中信建投發佈研報稱，國家發改委發佈會及證監會最新發言及文件進一步擴充了公募REITs資產類型，並新增“商業不動產REITs”大類別。此次，酒店、寫字樓等傳統商業地產被明確囊括在內，將促進存量商業資產盤活，緩解持有優質商業的房企和地方國資的流動性壓力，助力房地產新發展模式。目前，已發行的消費基礎設施REITs業績表現穩健，是上市以來漲幅最高的板塊，漲幅達到44.6%;在當前資產荒背景下，看好商業地產憑藉稀缺的管理能力，持續表現出經營業績的韌性，走出獨立行情。

事件：

1)27日，國家發改委表示正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型。2)28日，中國證監會研究起草了《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告(徵求意見稿)》(簡稱《公告》)。

中信建投主要觀點如下：

《公告》共八條，明確了商業不動產REITs的定義，並對其基金註冊、運營管理、責任落實及監管職責作出了規定。《公告》明確了商業不動產REITs的產品定位，指出其是通過投資商業不動產資產支持證券取得不動產所有權或經營權，以獲取租金、收費等穩定現金流，並向基金份額持有人分配收益的封閉式公募基金。在註冊及運管方面，明確了基金管理人及基金託管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。管理人規範方面，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規範和監管要求。監管責任方面，明確各監管機構依法依規履行商業不動產 REITs監管和風險監測處置等職責。需要注意的是，本次《公告》提出的商業不動產REITs，並非一種新的資產證券化產品品類，其與已發行的消費基礎設施REITs商業不動產REITs，均屬於公募REITs體系內。

商業不動產REITs試點落地，標誌着C-REITs底層資產邁向全門類。從全球成熟市場發展經驗來看，商業不動產REITs的底層資產包括了商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活並拓寬權益融資渠道的內在需求。年內IDC、天然氣發電等公募REITs項目陸續上市，近期有首單隧道類REITs東方紅隧道股份智能運維高速REIT獲受理，文旅等業態也在發審流程中。商業不動產REITs試點落地，標誌着C-REITs底層資產邁向全門類。

商業不動產RETIs前景良好，審批有望提速。目前，已發行的消費基礎設施REITs表現良好。截至2025年11月28日，消費基礎設施REITs板塊總體自上市以來漲幅達到44.6%，今年以來漲幅高達31.2%;作爲以管理能力爲核心的資產類別，看好商業類資產業績的韌性。注意到，過去REITs的政策主要由發改委發佈，此次《公告》由證監會主導，後續商業不動產REITs項目的審批提速值得期待。

考慮到政策對於REITs市場的支持，“資產荒”下REITs市場的供需格局良好，繼續看好2025年年末及2026年REITs市場全年的表現。建議聚焦三條主線。(1)分子端穩健的抗週期板塊：包括消費、政策性保租房、數據中心、市政環保等板塊;(2)景氣度邊際修復的相關標的：包括部分受益於區域景氣度提升的倉儲物流、部分車流量持續修復的高速公路;(3)原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的標的。

風險提示

1、審批及發行進展不及預期的風險：REITs審批及發行受項目質量、監管審覈速度及市場環境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監管審覈速度放慢及市場環境低迷，將會使REITs審批發行放緩。

2、政策出臺不及預期的風險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關政策出臺不及預期，可能會影響REITs市場的持續健康發展。

3、二級市場波動的風險：REITs的風險特徵表現爲中等風險及中等收益，今年以來受個別資產基本面疫後修復不及預期、整體REITs市場投資人類型單一投資行爲趨同等影響，二級市場持續回調，出現較大波動。